El margen de custodia de los derechos del consumidor se ha ido ampliando en forma progresiva en lo atinente a las temáticas singulares abarcadas y a las herramientas utilizadas para garantizar esas potestades y su ejercicio.
El Tribunal de Justicia de la Unión Europea (TJUE) ha considerado estas cuestiones en distintos casos que revisten interés conceptual más allá del ámbito jurisdiccional europeo.

Un fallo del Tribunal de Justicia de la Unión Europea

En fecha 24 de junio de 2025 el TJUE dictó sentencia en el asunto C-351/23 | GR REAL, determinando en forma concreta que la protección de los consumidores y la exigencia de una tutela judicial efectiva exigen que estos puedan, en determinadas condiciones, impugnar la legalidad de la transmisión de la propiedad a un tercero a raíz de la ejecución forzosa de una hipoteca sobre su vivienda familiar.
Así sucede si se ha privado a esos consumidores de la posibilidad de obtener por vía judicial la suspensión o la nulidad de esa ejecución debido a la existencia de una cláusula abusiva en el contrato que dio lugar a la ejecución, a pesar de los indicios concordantes sobre el carácter potencialmente abusivo de esa cláusula y del hecho de que el adquirente estaba informado de la existencia de dicho procedimiento judicial de pretensión de suspensión o nulidad en el momento de la transmisión de la propiedad.

El caso

En Eslovaquia, un banco concedió a una pareja un crédito de 63.000 euros, reembolsable en cuotas mensuales hasta enero de 2030.
Una cláusula incluida en las condiciones generales de contratación establecía que, en caso de retraso en el pago, el banco podía reclamar inmediatamente el reembolso total del capital pendiente, cuya cancelación se encontraba garantizada con una hipoteca sobre la vivienda familiar de esos consumidores.
Debido a retrasos en el pago, el banco solicitó la ejecución forzosa de dicha garantía hipotecaria en un trámite de subasta extrajudicial.
Los prestatarios (consumidores) presentaron una demanda ante los tribunales para oponerse a esa actuación, reprochando al banco la vulneración de sus derechos como consumidores.
Mientras aún estaba en curso la solicitud de suspensión de la ejecución de esa garantía hipotecaria, formulada en el marco de la referida demanda, la vivienda familiar fue vendida en subasta a una sociedad, ajena a la relación contractual original.
Cabe destacar que tanto la persona encargada de la organización de la venta como el adquirente, conocían la existencia de la impugnación judicial de la ejecución forzosa en el momento de dicha venta.
Los prestatarios se negaron a liberar la vivienda y la sociedad ejercitó una acción de desalojo contra ellos. Los prestatarios interpusieron entonces una demanda reconvencional en la que impugnaban la legalidad de la transmisión de la propiedad del inmueble alegando una vulneración de sus derechos como consumidores y de su derecho a la vivienda.
El Tribunal Regional de Prešov (Eslovaquia) que entendió en el litigio en el que la sociedad, a la que se había atribuido la vivienda familiar a raíz de la subasta extrajudicial, intentó obtener el desalojo de los antiguos propietarios del inmueble.
El tribunal eslovaco consultó entonces al TJUE si este procedimiento judicial de desalojo estaba comprendido en el ámbito de aplicación de la Directiva sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores (Directiva 93/13/CEE del Consejo, de 5 de abril de 1993, sobre las cláusulas abusivas en los contratos celebrados con consumidores).
Asimismo, preguntó si dicha Directiva se oponía a una normativa nacional que permitía la ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria a pesar de la existencia de una solicitud de suspensión, basada en una posible cláusula abusiva en el contrato de préstamo.
El TJUE respondió afirmativamente a estas dos cuestiones.

La posición del TJUE

El TJUE indicó, en primer lugar, que el objeto del litigio principal, las circunstancias en las que se produjo la transmisión de la propiedad del inmueble controvertido, a saber, el hecho de que los prestatarios no permanecieran pasivos en el marco del procedimiento de ejecución forzosa extrajudicial, y la existencia de indicios concordantes de la posible presencia de una cláusula potencialmente abusiva en el contrato que dio lugar a la ejecución forzosa, justifican que esos prestatarios puedan invocar los mecanismos de protección previstos por la Directiva.
En efecto, los consumidores habían utilizado los recursos legales previstos por el Derecho eslovaco para oponerse a dicha ejecución, informando de sus gestiones a las personas afectadas por la ejecución.
Por consiguiente, la protección de la seguridad jurídica de la transmisión de la propiedad ya realizada frente a un tercero no presentaba, en este caso, un carácter absoluto que se oponga a la aplicación de la Directiva. Por lo tanto, concluye el TJUE, el procedimiento judicial ante el Tribunal Regional de Prešov está comprendido en el ámbito de aplicación de la Directiva.
En segundo lugar, El TJUE respondió que era contraria al Derecho de la Unión Europea una normativa nacional que permite la ejecución forzosa extrajudicial de una garantía hipotecaria sobre una vivienda familiar a pesar de la solicitud de suspensión en curso y de la presencia de indicios concordantes de que dicha ejecución se deriva de una cláusula contractual abusiva, máxime cuando esa misma normativa no prevé la posibilidad de obtener por vía judicial, en un procedimiento posterior a la ejecución forzosa, la nulidad de esta debido a la existencia de la citada cláusula en el contrato que dio lugar a la ejecución.
De esta manera, el Tribunal europeo opinó en el sentido de una protección amplia de los derechos de los consumidores, en línea con lo que es su reconocida doctrina.

(*) Procurador General de la Suprema Corte de Justicia de la Provincia de Buenos Aires

Fuente: Publicado en Nuevo Mundo, edición 1285 del 28 de noviembre